2026/06/02 租約到期房客賴著不走？房東聲請強制執行指南

撰文者：公證人李琬鈴                                               日期：2026.06.02

租約到期房客賴著不走？房東聲請強制執行指南

遇到租約到期卻拒絕搬遷的房客，總是讓房東心力交瘁。透過租約公證，提前為自己的資產準備抵抗租霸的關鍵利器：

 

一、 租約有公證，如同取得強制執行「快速通行證」

• 未經公證恐經歷漫長訴訟： 若租約未公證，房東必須先向房客提起民事訴訟。一審通常需耗費 6 至 8 個月時間審理；若房客提起上訴，時間將延長，且提起民事訴訟房東需繳納法院裁判費用；若要找律師，還需額外負擔律師費用。
• 公證租約就可快速通關： 若租約經過公證，且公證書上載明「租賃期滿，承租人不返還租賃物，應逕受強制執行」，房東即可免去冗長的訴訟程序。租約到期房客不搬，房東能直接持公證書向法院聲請強制執行，省下大量時間與金錢。
   

二、聲請強制搬遷應準備文件

 房東向法院聲請強制執行前，請準備好以下文件與聲請費：

• 民事強制執行聲請狀（遷讓房屋）： 司法院網站有例稿可供下載。若有填寫疑問，可致電當地法院訴訟輔導科諮詢。
• 公證書正本：這是法院准許強制執行的最重要依據。公證程序完成後，正本一定要好好保存。如果遺失找不到，請到原公證事務聲請抄錄本，再向法院聲請強制執行。
• 最近年度房屋稅單正本或稅籍證明：用於計算強制執行聲請費用。
• 強制執行聲請費：費用為房屋「課稅現值」的千分之八。請注意，計算基準是房屋稅單上的課稅現值，而非實價登錄的市價，因此必須提交稅單或稅籍證明給法院。

三、 進入執行程序：與法院協力合作

• 法院核發自動履行命令：法院收到完整文件與聲請費用後，通常會先發文，限期房客於 15 日內自動搬遷。
• 房東陳報搬遷進度：期限屆滿後，房東需向法院陳報房客是否已搬離。若房客已清空並離開，強制搬遷程序即告終結。
• 法院現場履勘、房東事前預備：若房客拒絕搬遷，法院將安排期日到現場履勘，履勘後，再定執行期日。針對態度強硬或屋內物品繁多的房客，房東需事先聯絡安排鎖匠、搬家人員於執行當天到場，必要時法院會發函管區員警到場以防衝突。鎖匠、搬家公司、員警差旅費與後續的倉庫保管費用，會由房東先行墊付。
• 現場強制執行：在法院指揮下，將房客「人」與「物品」移至房外，將房屋佔有歸還房東，房東最好當場換鎖避免房客藉口再進入屋內不離去。若房客不在現場，房客遺留物將由房東列冊、拍照並移至房東事先找好的倉庫或地點，集中由房東保管。

四、 最頭痛的問題：房客的遺留物怎麼辦？

• 絕對不可擅自丟棄、變賣： 在保管期間，房東絕不能擅自處分或丟棄物品。依據實務見解，房東與法院間成立寄託契約，房東身為「受寄人」，必須繼續配合法院程序妥善保管（參考台灣高等法院 88 年上字 1546 號民事判決）。
• 法院發函與拍賣：法院會發函限期房客取回。若房客置之不理，法院將進行拍賣，拍得價金可先抵償強制執行費用，所以房東在強制執行程序支出的費用都要妥善保管單據（例如上述提到的鎖匠、搬家公司等費用）。若房客有積欠房東租金或水電等費用，房東可向法院聲請抵償房客欠繳款項。

五、如果遺留物一直拍不出去怎麼辦？

 若遺留物多次流標，沒有人要買，房東不想繼續保管，可考慮於拍賣程序買下遺留物，再自由處置。